Calculatrice de prêt immobilier

Un prêt immobilier à taux fixe est structuré pour que chaque paiement mensuel soit identique sur toute la durée, même si le solde dû et l'intérêt calculé dessus changent chaque mois — c'est ce que résout la formule d'annuité. Elle fonctionne à l'envers depuis une exigence simple : trouver le seul montant de paiement constant qui, appliqué chaque mois au taux donné, réduit exactement le solde restant à zéro au dernier paiement programmé, ni plus ni moins. C'est un calcul fondamentalement différent de simplement diviser le montant du prêt par le nombre de paiements, ce qui ignorerait complètement l'intérêt et ne laisserait au prêteur aucune compensation pour la valeur temporelle de l'argent prêté — les termes exponentiels de la formule existent spécifiquement pour tenir compte de l'intérêt qui se compose sur le solde décroissant mois après mois.

L'intérêt est calculé chaque mois sur tout solde restant, et au début d'un prêt à 30 ans ce solde est à son plus haut — ce qui signifie que la portion d'intérêt du paiement mensuel fixe est aussi à son plus haut, laissant comparativement peu pour réellement réduire le principal. Sur un prêt typique à 30 ans autour de 6,5 %, il est courant qu'environ 80 % du premier paiement aille en intérêt et seulement 20 % réduise la dette, et cette proportion change graduellement chaque mois à mesure que le solde baisse, finissant par s'inverser pour que les paiements ultérieurs soient majoritairement du principal. Ce n'est pas un signe que quelque chose ne va pas ni que le prêt est anormalement défavorable — c'est la conséquence mathématiquement nécessaire de facturer de l'intérêt sur un grand solde qui ne diminue que lentement au début.

L'assurance hypothécaire privée existe pour protéger spécifiquement le prêteur, pas l'emprunteur, contre le risque plus élevé de défaut associé à un apport initial plus faible — c'est pourquoi elle est généralement exigée chaque fois que l'apport est inférieur à 20 % de la valeur de la propriété, le seuil auquel les prêteurs ont historiquement jugé que le coussin de capital propre de l'emprunteur était assez grand pour réduire ce risque à un niveau acceptable seul. Ce n'est pas des frais durant toute la vie du prêt par conception : une fois que le capital propre de l'emprunteur atteint ce même seuil de 20 %, que ce soit par les paiements ou l'appréciation de la propriété, l'assurance hypothécaire privée peut généralement être annulée, c'est pourquoi l'hypothèse de cette calculatrice qu'elle dure toute la durée devrait être lue comme un plafond prudent sur le coût total plutôt qu'une prédiction littérale de ce qui sera réellement payé.

Le chiffre de paiement mensuel que produit cet outil est le coût récurrent de servir le prêt lui-même, et n'est délibérément pas le coût total d'acheter une maison — les frais de clôture, honoraires juridiques et d'évaluation, les droits de timbre ou de mutation, les frais de déménagement, et l'entretien continu sont tous de vraies dépenses qu'une calculatrice de paiement mensuel n'a pas de place naturelle pour inclure, étant ponctuelles ou irrégulières plutôt que partie d'un chiffre mensuel fixe. Le calcul suppose aussi un seul taux d'intérêt fixe constant sur toute la durée, ce qui est précis pour un prêt à taux fixe mais pas pour un à taux ajustable, où le taux — et donc le paiement — peut changer à des intervalles programmés de façons que cet outil ne modélise pas.