Calculadora de hipoteca

Una hipoteca a tasa fija está estructurada para que cada pago mensual sea idéntico durante todo el plazo, aunque el saldo adeudado y el interés cobrado sobre él cambien cada mes — esto es lo que resuelve la fórmula de anualidad. Funciona hacia atrás desde un requisito simple: encontrar el único monto de pago constante que, aplicado cada mes a la tasa dada, reduce exactamente el saldo pendiente a cero en el pago final programado, ni más ni menos. Ese es un cálculo fundamentalmente distinto a simplemente dividir el monto del préstamo entre el número de pagos, que ignoraría el interés por completo y dejaría al prestamista sin compensación por el valor temporal del dinero que prestó — los términos exponenciales de la fórmula existen específicamente para tener en cuenta el interés que se capitaliza sobre el saldo decreciente mes a mes.

El interés se cobra cada mes sobre cualquier saldo que quede pendiente, y al principio de un préstamo a 30 años ese saldo está en su punto más alto — lo que significa que la porción de interés del pago mensual fijo también está en su punto más alto, dejando comparativamente poco para realmente reducir el capital. En un préstamo típico a 30 años alrededor del 6.5%, es común que aproximadamente el 80% del primer pago vaya a interés y solo el 20% reduzca la deuda, y esa proporción cambia gradualmente cada mes a medida que el saldo cae, eventualmente cruzando para que los pagos posteriores sean mayormente capital. Esto no es una señal de que algo esté mal ni de que el préstamo sea inusualmente desfavorable — es la consecuencia matemáticamente necesaria de cobrar interés sobre un saldo grande que solo se reduce lentamente al principio.

El seguro hipotecario privado existe para proteger específicamente al prestamista, no al prestatario, contra el mayor riesgo de impago asociado con un pago inicial menor — que es por lo que típicamente se requiere siempre que el depósito sea menor al 20% del valor de la propiedad, el umbral en el que los prestamistas históricamente juzgaron que el colchón de patrimonio del prestatario era lo bastante grande como para reducir ese riesgo a un nivel aceptable por sí solo. No es una comisión que dure la vida del préstamo por diseño: una vez que el patrimonio del prestatario alcanza ese mismo umbral del 20%, ya sea mediante pagos o revalorización de la propiedad, el seguro hipotecario privado típicamente puede cancelarse, que es por lo que la suposición de esta calculadora de que dura todo el plazo debería leerse como un techo conservador sobre el coste total en lugar de una predicción literal de lo que realmente se pagará.

La cifra de pago mensual que produce esta herramienta es el coste recurrente de servir el propio préstamo, y deliberadamente no es el coste total de comprar una casa — los costes de cierre, honorarios legales y de tasación, el impuesto de timbre o de transferencia, los costes de mudanza, y el mantenimiento continuo son todos gastos reales que una calculadora de pago mensual no tiene un lugar natural para incluir, ya que son puntuales o irregulares en lugar de parte de una cifra mensual fija. El cálculo también asume una única tasa de interés fija mantenida constante durante todo el plazo, que es preciso para una hipoteca a tasa fija pero no para una de tasa ajustable, donde la tasa — y por lo tanto el pago — puede cambiar en intervalos programados de formas que esta herramienta no modela.