Hypotheken-Tilgungsplan

Eine Voreinstellung von Hypothekenrechner

Sehen Sie genau, wie sich jede Zahlung über die gesamte Laufzeit zwischen Zins und Tilgung aufteilt, und beobachten Sie, wie der Saldo fällt. Das ist die Ansicht, die zeigt, warum die ersten Jahre einer Hypothek kaum Eindruck auf die Schuld machen — und wie viel Unterschied es macht, früh mehr zu zahlen.

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So verwenden Sie Hypothekenrechner

1
Preis und Anzahlung eingeben
Der Kreditbetrag wird für Sie berechnet, zusammen mit Ihrem Anzahlungsprozentsatz.
2
Zinssatz und Laufzeit hinzufügen
Dann optional Grundsteuer, Versicherung, private Hypothekenversicherung und Hausgeld für eine echte monatliche Zahl.
3
Die Aufschlüsselung lesen
Monatliche Rate, Gesamtzins, und eine Jahr-für-Jahr-Tabelle, die die Tilgungs-/Zins-Aufteilung zeigt.

Was ein vollständiger Plan zeigt, was eine einzelne monatliche Zahl nicht kann

Eine einzelne Zahl wie „Ihre Rate beträgt 2340 Euro pro Monat" ist wirklich nützlich für die Budgetierung, sagt aber nichts darüber aus, wie sich diese feste Zahl über die Laufzeit des Kredits wirklich zusammensetzt, noch wie der ausstehende Saldo Jahr für Jahr sinkt — ein Jahr-für-Jahr-Tilgungsplan macht sichtbar, genau wann die Zins-gegen-Tilgungs-Aufteilung von überwiegend Zins zu überwiegend Tilgung übergeht, und wie viel Gesamtzins an jedem gegebenen Punkt aufgelaufen ist, was die Information ist, die wirklich zählt, um zu entscheiden, ob es sich an einem bestimmten Punkt mitten in der Laufzeit lohnt, eine vorzeitige Rückzahlung oder eine Umschuldung zu verfolgen.

Warum Zusatzzahlungen in den frühen Jahren viel mehr zählen

Da der Zins jeden Monat neu auf jeden verbleibenden Saldo berechnet wird, reduziert eine früh im Kredit angewendete Zusatzzahlung die Tilgung an dem Punkt, an dem die größtmögliche Menge zukünftigen Zinses noch auf diesem Saldo lastet — dieselbe Zusatzzahlung im Jahr 25, gegen einen viel geringeren verbleibenden Saldo, spart erheblich weniger Gesamtzins, obwohl der eingezahlte Dollarbetrag identisch ist. Die Plan-Ansicht ist es, was das konkret und vergleichbar macht: Sie erlaubt es, eine Zusatzzahlung an verschiedenen Punkten der Zeitlinie zu testen und zeigt den tatsächlichen resultierenden Unterschied sowohl in der Laufzeit als auch im gezahlten Gesamtzins, statt sich nur auf die Faustregel zu verlassen.

Häufig gestellte Fragen

Wie wird die monatliche Rate berechnet?

Mit der Standard-Annuitätenformel: M = P · r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1), wobei P der Kreditbetrag ist, r der monatliche Zinssatz, und n die Anzahl der monatlichen Zahlungen. Der Rechner zeigt diese Formel mit Ihren eingesetzten Zahlen, damit Sie sie nachprüfen können.

Was ist die private Hypothekenversicherung, und wann kann ich aufhören, sie zu zahlen?

Die private Hypothekenversicherung schützt den Kreditgeber, nicht Sie, und wird normalerweise verlangt, wenn Ihre Anzahlung unter 20% liegt. In den USA kostet sie typischerweise 0,3% bis 1,5% des Kredits jährlich und kann normalerweise gekündigt werden, sobald Sie 20% Eigenkapital erreichen — dieser Rechner nimmt an, dass sie die gesamte Laufzeit dauert, daher behandeln Sie diese Summe als Obergrenze.

Warum ist so viel von meiner anfänglichen Zahlung Zins?

Zins wird auf den ausstehenden Saldo berechnet, der zu Beginn am höchsten ist. Bei einem 30-jährigen Kredit zu 6,5% sind etwa 80% Ihrer ersten Zahlung Zins und nur 20% reduzieren die Schuld. Die Tabelle zeigt genau, wo dieser Übergang stattfindet.

Was schließt dieser Rechner nicht ein?

Abschlusskosten, Wertgutachten und Anwaltsgebühren, Grunderwerbsteuer, Umzugskosten und Instandhaltung. Er nimmt auch einen festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit an. Behandeln Sie das Ergebnis als die wiederkehrenden Kosten des Kredits, nicht als die Gesamtkosten des Kaufs.

Hilft eine zusätzliche Zahlung pro Jahr wirklich?

Erheblich. Bei einer 30-jährigen Hypothek eliminiert eine zusätzliche monatliche Zahlung pro Jahr typischerweise vier bis sechs Jahre der Laufzeit und Zehntausende an Zins, weil jede zusätzliche Einheit direkt gegen die Tilgung geht, auf die aller zukünftige Zins berechnet wird.

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