Hypothekenrechner

Eine Hypothek mit festem Zinssatz ist so strukturiert, dass jede monatliche Zahlung während der gesamten Laufzeit identisch ist, obwohl sich der geschuldete Saldo und der darauf berechnete Zins jeden Monat ändern — das ist es, was die Annuitätenformel löst. Sie arbeitet rückwärts von einer einfachen Anforderung aus: den einzigen konstanten Zahlungsbetrag zu finden, der, jeden Monat zum gegebenen Zinssatz angewendet, den ausstehenden Saldo bei der letzten planmäßigen Zahlung exakt auf null reduziert, nicht mehr und nicht weniger. Das ist eine grundlegend andere Berechnung, als einfach den Kreditbetrag durch die Anzahl der Zahlungen zu teilen, was Zins vollständig ignorieren würde und den Kreditgeber ohne Entschädigung für den Zeitwert des Geldes lassen würde, das er verliehen hat — die exponentiellen Terme der Formel existieren spezifisch, um den Zins zu berücksichtigen, der sich Monat für Monat auf den sinkenden Saldo verzinst.

Zins wird jeden Monat auf jeden ausstehenden Saldo berechnet, und zu Beginn eines 30-jährigen Kredits ist dieser Saldo an seinem höchsten Punkt — was bedeutet, dass der Zinsanteil der festen monatlichen Zahlung auch an seinem höchsten Punkt ist, wodurch vergleichsweise wenig übrig bleibt, um die Tilgung wirklich zu reduzieren. Bei einem typischen 30-jährigen Kredit bei etwa 6,5% ist es üblich, dass etwa 80% der ersten Zahlung in Zins fließen und nur 20% die Schuld reduzieren, und dieses Verhältnis ändert sich schrittweise jeden Monat, während der Saldo sinkt, und kreuzt schließlich, sodass spätere Zahlungen überwiegend Tilgung sind. Das ist kein Zeichen dafür, dass etwas falsch ist oder der Kredit ungewöhnlich ungünstig ist — es ist die mathematisch notwendige Konsequenz davon, Zins auf einen großen Saldo zu berechnen, der zu Beginn nur langsam sinkt.

Die private Hypothekenversicherung existiert, um spezifisch den Kreditgeber zu schützen, nicht den Kreditnehmer, gegen das erhöhte Ausfallrisiko, das mit einer kleineren Anzahlung verbunden ist — weshalb sie typischerweise verlangt wird, wann immer die Anzahlung unter 20% des Immobilienwerts liegt, der Schwelle, bei der Kreditgeber historisch beurteilt haben, dass das Eigenkapitalpolster des Kreditnehmers groß genug ist, um dieses Risiko allein auf ein akzeptables Niveau zu senken. Es ist keine Gebühr, die per Design die gesamte Laufzeit des Kredits andauert: Sobald das Eigenkapital des Kreditnehmers diese gleiche 20%-Schwelle erreicht, sei es durch Zahlungen oder Wertsteigerung der Immobilie, kann die private Hypothekenversicherung typischerweise gekündigt werden, weshalb die Annahme dieses Rechners, dass sie die gesamte Laufzeit dauert, als konservative Obergrenze für die Gesamtkosten gelesen werden sollte, nicht als wörtliche Vorhersage dessen, was wirklich gezahlt wird.

Die monatliche Zahlungszahl, die dieses Tool erzeugt, sind die wiederkehrenden Kosten der Bedienung des Kredits selbst, und sie sind bewusst nicht die Gesamtkosten des Hauskaufs — Abschlusskosten, Anwalts- und Gutachtergebühren, Grunderwerbsteuer, Umzugskosten und laufende Instandhaltung sind alle echte Ausgaben, für die ein Rechner der monatlichen Rate keinen natürlichen Platz hat, da sie einmalig oder unregelmäßig sind statt Teil einer festen monatlichen Zahl. Die Berechnung nimmt auch einen einzigen festen Zinssatz an, der während der gesamten Laufzeit konstant gehalten wird, was für eine Hypothek mit festem Zinssatz präzise ist, aber nicht für eine mit variablem Zinssatz, bei der sich der Satz — und damit die Zahlung — in geplanten Abständen auf Weisen ändern kann, die dieses Tool nicht modelliert.