Calculadora de financiamento imobiliário

Um financiamento de taxa fixa é estruturado para que todo pagamento mensal seja idêntico durante todo o prazo, embora o saldo devido e o juro cobrado sobre ele mudem todo mês — isso é o que a fórmula de anuidade resolve. Ela funciona de trás para frente a partir de um requisito simples: encontrar o único valor de pagamento constante que, aplicado todo mês na taxa dada, reduz exatamente o saldo pendente a zero no pagamento final programado, nem mais nem menos. Esse é um cálculo fundamentalmente diferente de simplesmente dividir o valor do empréstimo pelo número de pagamentos, o que ignoraria o juro completamente e deixaria o credor sem compensação pelo valor temporal do dinheiro que emprestou — os termos exponenciais da fórmula existem especificamente para levar em conta o juro que se capitaliza sobre o saldo decrescente mês a mês.

O juro é cobrado todo mês sobre qualquer saldo que reste pendente, e no início de um financiamento de 30 anos esse saldo está no seu ponto mais alto — o que significa que a porção de juros do pagamento mensal fixo também está no seu ponto mais alto, deixando comparativamente pouco para realmente reduzir o principal. Em um financiamento típico de 30 anos em torno de 6.5%, é comum que aproximadamente 80% do primeiro pagamento vá para juros e apenas 20% reduza a dívida, e essa proporção muda gradualmente todo mês à medida que o saldo cai, eventualmente cruzando para que os pagamentos posteriores sejam majoritariamente principal. Isso não é um sinal de que algo está errado nem de que o empréstimo seja incomumente desfavorável — é a consequência matematicamente necessária de cobrar juro sobre um saldo grande que só diminui lentamente no início.

O seguro hipotecário privado existe para proteger especificamente o credor, não o tomador, contra o maior risco de inadimplência associado a uma entrada menor — que é por isso que tipicamente é exigido sempre que a entrada é menor que 20% do valor da propriedade, o limite no qual os credores historicamente julgaram que a almofada de patrimônio do tomador era grande o suficiente para reduzir esse risco a um nível aceitável por si só. Não é uma taxa que dura a vida do empréstimo por design: uma vez que o patrimônio do tomador atinge esse mesmo limite de 20%, seja através de pagamentos ou valorização da propriedade, o seguro hipotecário privado tipicamente pode ser cancelado, que é por isso que a suposição desta calculadora de que dura todo o prazo deveria ser lida como um teto conservador sobre o custo total em vez de uma previsão literal do que realmente será pago.

A cifra de pagamento mensal que esta ferramenta produz é o custo recorrente de servir o próprio empréstimo, e deliberadamente não é o custo total de comprar uma casa — os custos de fechamento, honorários legais e de avaliação, o imposto de transmissão, os custos de mudança, e a manutenção contínua são todos gastos reais que uma calculadora de pagamento mensal não tem um lugar natural para incluir, já que são pontuais ou irregulares em vez de parte de uma cifra mensal fixa. O cálculo também assume uma única taxa de juros fixa mantida constante durante todo o prazo, que é preciso para um financiamento de taxa fixa mas não para um de taxa ajustável, onde a taxa — e portanto o pagamento — pode mudar em intervalos programados de formas que esta ferramenta não modela.