Ипотечный калькулятор

Ипотека с фиксированной ставкой устроена так, что каждый ежемесячный платёж одинаков на протяжении всего срока, хотя остаток долга и начисляемые на него проценты меняются каждый месяц, — именно это и решает формула аннуитета. Она работает от простого требования в обратную сторону: найти единственную постоянную сумму платежа, которая при ежемесячном применении по заданной ставке точно сводит остаток долга к нулю на последнем запланированном платеже — не больше и не меньше. Это принципиально иной расчёт, чем простое деление суммы кредита на количество платежей, которое полностью игнорировало бы проценты и оставляло бы банк без компенсации за временную стоимость одолженных денег — экспоненциальные члены формулы существуют именно для того, чтобы учитывать капитализацию процентов на уменьшающемся месяц за месяцем остатке.

Проценты начисляются каждый месяц на тот остаток, который ещё не погашен, а в начале ипотеки на 30 лет этот остаток максимален — а значит, и процентная часть фиксированного ежемесячного платежа тоже максимальна, оставляя сравнительно немного на реальное уменьшение основного долга. При типичной ипотеке на 30 лет под примерно 6.5% нередко бывает, что около 80% самого первого платежа уходит на проценты и лишь 20% уменьшает долг, и это соотношение постепенно меняется каждый месяц по мере снижения остатка, в конечном итоге переходя в состояние, когда более поздние платежи состоят в основном из основного долга. Это не признак того, что что-то не так или что кредит необычно невыгоден, — это математически неизбежное следствие начисления процентов на крупный остаток, который поначалу убывает лишь медленно.

Частное ипотечное страхование существует для защиты именно банка, а не заёмщика, от повышенного риска дефолта, связанного с меньшим первоначальным взносом, — поэтому оно обычно требуется, когда первоначальный взнос меньше 20% стоимости недвижимости: это порог, при котором банки исторически считали запас собственного капитала заёмщика достаточным, чтобы самостоятельно снизить этот риск до приемлемого уровня. По замыслу это не платёж на весь срок кредита: как только собственный капитал заёмщика достигает того же порога в 20% — за счёт платежей или роста стоимости недвижимости, — PMI обычно можно отменить, поэтому заложенное в этом калькуляторе предположение, что оно действует весь срок, стоит воспринимать как консервативную верхнюю границу общей стоимости, а не как буквальный прогноз того, что будет фактически выплачено.

Показанная этим инструментом цифра ежемесячного платежа — это регулярная стоимость обслуживания самого кредита, и это намеренно не полная стоимость покупки жилья: расходы на оформление сделки, юридические услуги и оценку, гербовый сбор или налог на переход права собственности, расходы на переезд и текущее содержание — всё это реальные расходы, для которых у калькулятора ежемесячного платежа нет естественного места, поскольку они разовые или нерегулярные, а не часть фиксированной ежемесячной суммы. Расчёт также предполагает единую фиксированную процентную ставку, неизменную на весь срок, что верно для ипотеки с фиксированной ставкой, но не для ипотеки с плавающей ставкой, где ставка — а значит, и платёж — может меняться через определённые интервалы так, как этот инструмент не моделирует.