حاسبة الرهن العقاري

رهن عقاري بمعدل ثابت مُهيكَل بحيث تكون كل دفعة شهرية متطابقة طوال المدة، رغم أن الرصيد المُستحَق والفائدة المُحتسَبة عليه تتغير كل شهر — هذا ما تحله صيغة القسط السنوي. تعمل للخلف من متطلب بسيط: إيجاد مبلغ الدفعة الثابت الوحيد الذي، مُطبَّقًا كل شهر بالمعدل المُعطى، يُقلِّل بالضبط الرصيد المُستحَق إلى صفر في الدفعة النهائية المُجدوَلة، لا أكثر ولا أقل. هذا حساب مختلف جوهريًا عن مجرد قسمة مبلغ القرض على عدد الدفعات، الذي سيتجاهل الفائدة تمامًا ويترك المُقرض دون تعويض عن القيمة الزمنية للمال الذي أقرضه — توجد الحدود الأسية للصيغة تحديدًا لمراعاة الفائدة التي تُحتسَب مركبة على الرصيد المتناقص شهرًا بشهر.

تُحتسَب الفائدة كل شهر على أي رصيد متبقٍ مُستحَق، وفي بداية قرض 30 سنة ذلك الرصيد في أعلى نقطة له — مما يعني أن جزء الفائدة من الدفعة الشهرية الثابتة في أعلى نقطة له أيضًا، تاركًا نسبيًا القليل لتقليل رأس المال فعليًا. في قرض 30 سنة نموذجي بحوالي 6.5%، من الشائع أن يذهب حوالي 80% من الدفعة الأولى للفائدة وفقط 20% يُقلِّل الدين، وتتغير تلك النسبة تدريجيًا كل شهر مع انخفاض الرصيد، عابرة في النهاية بحيث تصبح الدفعات اللاحقة معظمها رأس مال. هذا ليس إشارة إلى أن شيئًا خطأ أو أن القرض غير مؤاتٍ بشكل غير عادي — إنه النتيجة الحتمية رياضيًا لتحصيل فائدة على رصيد كبير ينخفض ببطء فقط في البداية.

يوجد تأمين الرهن الخاص لحماية المُقرض تحديدًا، لا المُقترِض، ضد مخاطر التخلف عن السداد الأعلى المرتبطة بدفعة أولى أصغر — وهذا سبب طلبه عادةً كلما كانت الدفعة الأولى أقل من 20% من قيمة العقار، العتبة التي حكم عندها المُقرضون تاريخيًا أن وسادة حقوق ملكية المُقترِض كبيرة بما يكفي لتقليل ذلك الخطر إلى مستوى مقبول بمفردها. ليست رسمًا يستمر طوال عمر القرض بالتصميم: بمجرد وصول حقوق ملكية المُقترِض لنفس عتبة الـ20%، سواء عبر الدفعات أو ارتفاع قيمة العقار، يمكن إلغاء تأمين الرهن الخاص عادةً، وهذا سبب وجوب قراءة افتراض هذه الحاسبة بأنه يستمر طوال المدة كسقف متحفظ على التكلفة الإجمالية بدلًا من تنبؤ حرفي بما سيُدفَع فعليًا.

رقم الدفعة الشهرية الذي تنتجه هذه الأداة هو التكلفة المتكررة لخدمة القرض نفسه، وعمدًا ليس التكلفة الإجمالية لشراء منزل — تكاليف الإغلاق، الأتعاب القانونية وأتعاب التقييم، ضريبة الدمغة أو النقل، تكاليف الانتقال، والصيانة المستمرة كلها نفقات حقيقية ليس لحاسبة دفعة شهرية مكان طبيعي لتضمينها، بما أنها لمرة واحدة أو غير منتظمة بدلًا من كونها جزءًا من رقم شهري ثابت. يفترض الحساب أيضًا معدل فائدة ثابتًا واحدًا مُحافَظًا عليه ثابتًا طوال المدة، وهذا دقيق لرهن عقاري بمعدل ثابت لكن ليس لرهن بمعدل قابل للتعديل، حيث يمكن أن يتغير المعدل — وبالتالي الدفعة — على فترات مُجدوَلة بطرق لا تُمثِّلها هذه الأداة.